Wenn Sie den Preis nicht wissen, schauen Sie bitte im Kaufvertrag,
oder, falls Sie das Grundstück noch nicht gekauft haben im
Verkaufsexposé nach.
Wenn Sie die Fläche nicht wissen, schauen Sie bitte im Kaufvertrag,
oder, falls Sie das Grundstück noch nicht gekauft haben im
Verkaufsexposé nach.
Wenn Sie die Größe der Fläche nicht wissen, sehen
Sie bitte in den Planungsunterlagen des Architekten oder im
Verkaufsexposé nach.
Wenn Sie z.B. ein Bürohaus planen, dann entspricht die Hauptnutzfläche
der Bürofläche, also etwa der vermietbaren Fläche.
Diese Angabe sollte Ihnen Ihr Architekt machen, bzw. sollte aus dem
Verkaufsexposé hervorgehen, wenn es eine Vorplanung gibt.
Diese finden sie meistens im Verkaufsexposé.
Je nach Bundesland sind drei bis sechs Prozent des Kaufpreises üblich.
Wieviel der Käufer zahlt, ist aber grundsätzlich Verhandlungssache.
Wenn Sie der Meinung sind, daß diese Kosten bei Ihrem
Grundstückskauf höher oder niedriger liegen, dann ändern Sie die
Voreinstellung.
Es ist unmöglich hier einen Standardwert vorzugeben, da die
Vertragssituation nicht bekannt ist.
Fragen Sie unbedingt den Verkäufer zu diesem Thema. Sehen Sie
event. bestehende Verträge durch: Je länger die vertragliche
Mietdauer, desto höher ist normalerweise die Entschädigung.
Im Zweifel geben Sie hier erstmal eine Pauschale ein, z.B. 200 DM
pro vorhandener Hauptnutzfläche. Verlieren Sie diesen Punkt aber nicht
aus den Augen. Er kann Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit haben.
Wenn das Haus mehrere Geschosse hat, geben Sie bitte die
Gesamtfläche aller Geschosse ein.
Hierzu reichen relativ grobe Angaben aus: nehmen Sie "Länge" mal
"Breite" mal "Anzahl" der Geschosse.
Sofern Sie jedoch Kenntnisse über mögliche Asbestvorkommen,
Kontamination, große Mengen von Asphaltabbruch, Entsorgung von
Nachtspeicheröfen usw. haben oder auch ausführungsbedingte Probleme,
z.B. mit der Zugänglichkeit der Baustelle erwarten, sollten Sie "diffizil"
anklicken.
Wieviele Stellplätze Sie herstellen müssen regeln die Bauordnungen
der jeweiligen Länder. Für diese Überschlagsberechnung ist es jedoch
erstmal ausreichend, die notwendigen Stellplätze anhand ungefährer
Größen zu ermitteln:
| Wohnungsbau | Wohnungen | 1 Stp. pro Wohnung |
| Büros / Praxen | Großbüros > 4000 qm | 1 Stp. pro 80 qm Bürofläche |
| normale Büros / Praxen | 1 Stp. pro 60 qm Bürofläche | |
| Arztpraxen | 1 Stp. pro 50 qm Bürofläche | |
| Läden | Supermärkte | 1 Stp. pro 30 qm Ladenfläche |
| Heimwerkermärkte | 1 Stp. pro 40 qm Ladenfläche | |
| Möbelhäuser | 1 Stp. pro 50 qm Ladenfläche | |
| Gartencenter | 1 Stp. pro 15 qm Ladenfläche | |
| Autosalons | 1 Stp. pro 150 qm Ladenfläche |
Nachdem Sie nun überschlägig die Anzahl der notwendigen Stellplätze
ermittelt haben, müssen Sie noch herausfinden, wieviele Stellplätze
denn tatsächlich hergestellt werden können. Die übrigen müssen
nämlich "abgelöst" werden und um die damit verbundenen Kosten geht
es hier.
Sehen Sie in den Planunterlagen des Architekten oder im
Verkaufsexposé nach. Zählen Sie die Stellplätze, die hergestellt werden
können.
Ziehen Sie diese Zahl von der Anzahl der notwendigen Stellplätze ab
und tragen Sie das Ergebnis in das Formularfeld ein.
Beispiel:
Sie planen ein 5-geschossiges Bauwerk, dessen Geschosse annähernd
gleich sind, so hat jedes Geschoß einen Anteil von:
100% : 5 Geschosse = 20%
| Das EG wird komplett als Laden genutzt: | Nutzung A: | Laden | 20% |
| Das 1.OG wird zur Hälfte als Praxis genutzt: | Nutzung B: | Praxis | 10% |
| Das 2.OG und der Rest des 1.OG wird Büro: | Nutzung C: | Büro | 30% |
| Das 3.OG und 4.OG werden Wohnungen: | Nutzung D: | Wohnen | 40% |
| Gesamt: | 100% |
Sofern Sie sich über die Ausstattung nicht im klaren sind, sollten Sie
"standard" einstellen
Wohnungsbau:
Standart entspricht i.d.R.
Wände: Putz, Tapete, Anstrich, Wandfliesen in Küche und Bad
Decken: Putz, Anstrich
Böden: Teppichboden, Fliesen in Küche und Bad
Fenster: Mehrfachisolierverglasung
Türen: Holztüren
Ausstattung: Küche
Elektro: komplette Elektroinstallation, Gegensprechanlage, Entlüftung
innenliegender Räume, Fernsehantennenanschluß, ggf. Warmwasser-
bereitung
Büro:
wie bei Wohnungen, jedoch stark abhängig von Mieterwünschen. Ggf.
raumlufttechnische Anlagen, Schließanlage, EDV-Verkabelung usw.
Praxen / Läden:
Sehr abhängig von der Art der Praxen / Läden und den Miet- oder
Kaufverträgen. Oftmals wird die Ausstattung komplett oder teilweise
mieterseits erbracht, so daß hier für den Ausbau keine oder nur wenig
Kosten anfallen
Das sind alle befestigten und unbefestigten Flächen, also Rasen,
Begrünungen, Wasserflächen, Plätze, Wege, Straßen, Einfriedungen,
Brücken, Rampen Mauern, Überdachungen, aber auch die
dazugehörigen technischen Anlagen wie Beleuchtung, Be- und
Entwässerung, Kläranlagen usw. sowie auch Fahrradständer, Schilder,
Pflanzbehälter, Spielgeräte usw.
Die Fläche der Außenanlagen errechnet sich aus der Grundstücksfläche,
abzüglich der bebauten Fläche.
Wenn Sie nichts besonderes planen, sollten Sie hier die Vorgabe
akzeptieren. Wenn Sie jedoch größere Flächen pflastern, oder mit
aufwendigeren Begrünungen versehen wollen, sollten Sie einen
höheren Wert nehmen.
Das können z.B. sein:
Möbel, technische Geräte, Wegweiser, Kunstwerke, Skulpturen,
Gemälde, Antiquitäten und vieles mehr.
Wenn Sie nichts Außergewöhnliches planen, sollten Sie hier die
Vorgabe akzeptieren.
Probleme mit der Gründung oder Bodenverschmutzungen können
ungeahnte Mehrkosten verursachen. Entsorgung von kontaminierten
Boden (z.B. wenn dort vorher eine Tankstelle o.ä. war) kann kostspielig
sein. Es empfiehlt sich daher hier schon frühzeitig Erkundungen
einzuholen.
Fragen Sie andere Bauherren in der Umgebung, wie der Grund
beschaffen ist. Wenn Schwierigkeiten zu erwarten sind, wegen
Torflinsen, hohen Grundwasserspiegels oder mangelnder
Grundbruchsicherheit, wenn Tiefgründung erforderlich wird, dann
aktivieren Sie diesen Punkt.
Aufwendige Konstruktionen:Hierunter kann alles mögliche verstanden
werden. Wenn Sie eine unkonventionelle Architektur wünschen, z.B.
mit großen Auskragungen, Flugdächern, besonderen Tragsystemen,
wenn Sie viel Wert auf "Kunst am Bau" legen, dann sollten Sie hier "ja"
anklicken.
Hochwertige Fassaden: Große Glasanteile, Erker mit Wintergärten,
Natursteinfassaden, Planarfassaden und auch einige Holz- und
Metallfassaden können sehr teuer sein. Wenn Sie sich deutlich vom
Standart (Putz oder Klinker und Lochfenster) abheben wollen, dann
sollten Sie diesen Punkt aktivieren.
Tiefgarage: Sehen Sie in den Planungsunterlagen nach, ob eine
Tiefgarage erforderlich ist. Die ist in der Regel der Fall, wenn auf dem
Grundstück Raum für Parkplätze fehlt.
Eine beengte Baustellensituation führt gegenüber des Hauses "auf der
grünen Wiese" immer zu Mehrkosten, da hiermit meist ein Verbau
verbunden ist und auch der Bauunternehmer größere Schwierigkeiten
mit der Plazierung der Kräne und sonstigen Geräte, sowie auch mit der
Anlieferung und Lagerung der Baustoffe hat. Dies erfordert einen
größeren Planungsaufwand, der sich in den Kosten niederschlägt.
Wenn Sie in zentraler Lage bauen, oder gar eine Baulücke schließen,
sollten Sie diesen Punkt anklicken.
Läuft das Baugeschäft gut, dann haben alle Unternehmer viel zu tun. Das
heißt aber nicht immer, daß Ihr Unternehmer Ihnen sagt, er habe so viel
zu tun, daß er nicht für Sie bauen kann. Vielmehr sagt er Ihnen, daß er
gerne für Sie baut, wenn Sie nur tief genug in die Tasche greifen. Wer
schlau ist, baut, wenn die Konjunktur auf einem tiefen Stand ist.
Läuft das Baugeschäft schlecht, dann haben alle Unternehmer wenig
zu tun. Das heißt, sie sind über jeden Auftrag froh. Manchmal ist es für
ein Unternehmen sogar besser, bei einem Auftrag Verluste zu machen,
statt den Auftrag gar nicht zu bekommen. Sonst müßte er nämlich
seine langwierig eingearbeiteten und angelernten Mitarbeiter entlassen.
Das Einstellen, Ausbilden und Einarbeiten neuer Mitarbeiter ist oftmals
teurer, als die Unterdeckung.Wenn Sie in einer solchen Phase bauen,
kann Ihr Bauvorhaben u.U. preiswerter sein.
Wie bei vielen anderen Dingen auch, kann es etwas preiswerter sein,
wenn außerhalb der großen Städte gebaut wird. Das soll dieser Faktor
berücksichtigen.
Falls Sie das noch nicht getan haben, sollten Sie dies vorher tun, es sei
denn Sie haben die Kosten bereits anders ermittelt.
Mit "Gesamtsumme brutto" sind die gesamten Investitionskosten gemeint,
in denen alles, was für Ihr Bauvorhaben benötigt wird, enthalten ist (außer
den Finanzierungskosten), also der Betrag, den Sie auf den Tisch legen
müssen, um "1 Stück Realisierung Ihres Bauvorhabens" zu bekommen.
Die Höhe des Eigenkapitals bestimmt das erforderliche
Fremdkapitalvolumen und damit die Höhe der Finanzierungskosten,
welche sich auf Ihrer Kostenseite niederschlagen werden.
Deshalb wird hier kein langfristiger Kredit erforderlich, sondern nur eine
Zwischenfinanzierung mit kurzer Laufzeit. Wenn es sich nicht um ein
Mega-Bauvorhaben handelt, dürfte zumeist eine Laufzeit von etwa 1 Jahr
ausreichend sein.
Zum aktuellen Zinssatz müssen Sie Ihre Bank befragen. Die
Voreinstellung dürfte jedoch für derartige Kredite einigermaßen
realistisch sein.
Beispiel:
Sie planen ein 5-geschossiges Bauwerk, dessen Geschosse annähernd
gleich sind, so hat jedes Geschoß einen Anteil von:
100% : 5 Geschosse = 20%
| Das EG wird komplett als Laden genutzt: | Nutzung A: | Laden | 20% |
| Das 1.OG wird zur Hälfte als Praxis genutzt: | Nutzung B: | Praxis | 10% |
| Das 2.OG und der Rest des 1.OG wird Büro: | Nutzung C: | Büro | 30% |
| Das 3.OG und 4.OG werden Wohnungen: | Nutzung D: | Wohnen | 40% |
| Gesamt: | 100% |
Wenn Sie noch gar kein Preisgefühl haben, kaufen Sie sich am besten
eine Annoncen-Zeitschrift und sehen Sie sich die Preise z.B. für
Eigentumswohnungen an. Suchen Sie mehrere Angebote in der Nähe
Ihres Vorhabens, bewerten Sie die Vergleichbarkeit, also handelt es sich
auch um Neubauten, mit ähnlicher Nutzung und Ausstattung usw.
Berücksichtigen Sie aber, daß die Preise in des Zeitungen immer die
Summe darstellen, die der Verkäufer haben will, und nicht unbedingt die,
die er tatsächlich bekommt.
In Hamburg z.B. schwanken die Preise für Eigentumswohnungen
zwischen DM 3000,- und 8000,- .Im Mittel und als Richtwert für eine
durchschnittliche Lage und durchschnittliche Ausstattung könnte man
für Neubauten in Hamburg einen Wert von DM 5000,- bis 5500,- annehmen.
Zum aktuellen Zinssatz müssen Sie Ihre Bank befragen. Die
Voreinstellung dürfte jedoch für derartige Kredite einigermaßen
realistisch sein.
Beispiel:
Sie planen ein 5-geschossiges Bauwerk, dessen Geschosse annähernd
gleich sind, so hat jedes Geschoß einen Anteil von:
100% : 5 Geschosse = 20%
| Das EG wird komplett als Laden genutzt: | Nutzung A: | Laden | 20% |
| Das 1.OG wird zur Hälfte als Praxis genutzt: | Nutzung B: | Praxis | 10% |
| Das 2.OG und der Rest des 1.OG wird Büro: | Nutzung C: | Büro | 30% |
| Das 3.OG und 4.OG werden Wohnungen: | Nutzung D: | Wohnen | 40% |
| Gesamt: | 100% |
Wenn Sie noch gar kein Preisgefühl haben, kaufen Sie sich am besten
eine Annoncen-Zeitschrift und sehen Sie sich die Preise z.B. für
Mietwohnungen an. Suchen Sie mehrere Angebote in der Nähe
Ihres Vorhabens, bewerten Sie die Vergleichbarkeit, also handelt es sich
auch um Neubauten, mit ähnlicher Nutzung und Ausstattung usw.
Berücksichtigen Sie aber, daß die Preise in des Zeitungen immer die
Summe darstellen, die der Verkäufer haben will, und nicht unbedingt die,
die er tatsächlich bekommt.
In Hamburg z.B. schwanken die Preise für Mietwohnungen
zwischen DM 8,- und 25,- .Im Mittel und als Richtwert für eine
durchschnittliche Lage und durchschnittliche Ausstattung könnte man
für Neubauten in Hamburg einen Wert von DM 16,- bis 20,- annehmen.
Der Honorarsatz gem. § 4 HOAI kann bei Auftragserteilung schriftlich frei
vereinbart werden. Wurde keine Vereinbarung hierzu getroffen gilt
automatisch der Mindestdatz.
Ebenso verfahren Sie mit Sonstigen Leistungen, die sonst nirgendwo
erfaßt werden.
Geben Sie hier die Nebenkosten in DM ein. Wenn bei Auftragserteilung
keine pauschale Abrechnung vereinbart wurde müssen Sie nach
Einzelnachweisen abrechnen.
Was in den Nebenkosten enthalten ist, regelt der § 7 der HOAI. Dies sind
z.B. Post- und Fernmeldegebühren, Kosten für Vervielfältigungen, Kosten
für das Baustellenbüro, Fahrt- und Reisekosten usw.
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